楊紅旭:樓市回暖已是板上釘釘

2015-05-06 15:55來源:未知 字體:
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    楊紅旭:樓市復蘇已經是板上釘釘雖然成交量已經出現回升,但房價只是止跌反彈,并未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是,成交量先變化,成交價格后變化。從市場一般規律來看,成交量持續增長3至6個月后,房價必漲。
 
    五一小長假剛過,關于一線城市房地產市場回暖的新聞,便撲面而來。至少從媒體輿論層面,已經確認了一線城市步入新一輪上漲通道。去年年底,市場多數意見還對樓市持悲觀或謹慎態度,想不到半年多后,便快速達成了共識。
 
    幾組4月的一手房數據正在說明樓市隨著夏天的到來而火熱起來。北京商品住宅成交面積環比上月增長48%,同比去年增長23%。上海成交面積環比增長59%,同比增長63%,成交均價為29422元/平方米,同比上漲13%。廣州成交面積環比增長49%,同比增長22%。
 
    而4月的二手房表現更加搶眼。北京二手住宅網簽17191套,創近25個月新高。上海二手房成交3.6萬套,環比增長63%,同比增長109%,這一驚人的成交量僅次于2013年3月樓市末班車所導致的7.05萬套的歷史頂峰,成為歷史次高點。
 
樓市成交量只能用一個字來形容:火。
 
    當然,雖然成交量已經出現回升,但房價只是止跌反彈,并未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是,成交量先變化,成交價格后變化。從市場一般規律來看,成交量持續增長3至6個月后,房價必漲。而且,數據表明,在市場步入上行通道的前半段,量增勢頭,明顯強于價漲;而進入后半段時,量縮,價格反而會加速上漲。
 
    最近的一個案例就是在2012年,當年一線城市和部分二線城市的二季度開始成交量持續大增,價格止跌小漲;2013年成交量收縮,但價格漲幅遠大于2012年。
 
    房價指數能比較準確地反映房價短期變化。全國70個城市的房價指數表明,今年3月70城房價平均環比下跌0.2%,而2月時環比下跌0.5%,也即跌幅明顯收窄,而1.2%的最大跌幅出現在2014年8月。按此趨勢推測,今年二季度必定迎來房價止跌反彈的“拐點”,其中5月的可能性較大。但一線城市的平均房價,早在去年12月便已上拐,其后盤整,今年3月漲幅擴大至0.2%,可以說一線城市房價率先翻紅,其中深圳為全國的領頭羊。
 
    而中指院的百城房價指數顯示,全國100個城市新建住宅平均價格為10522元/平方米,環比微跌0.01%,跌幅較上月縮小0.14個百分點;易居中國研究的中國城市住房價格288指數顯示,2015年4月指數值與上月基本持平,環比下跌約0.01%。
 
    這些數據共同印證了一點:全國主要城市的房價正在經歷由下跌向上漲的轉換,其中一線城市已經完成。
 
    推動市場復蘇的因素,主要是政策與貨幣的“雙重放松”“雙輪驅動”。去年二季度開始地方紛紛救市,“9·30”央行與銀監會放松房貸,今年3月政府工作報告罕見地提出支持改善性購房需求,其后六部委分別抱團出了三個新政,加大支持自住性購房的力度。另外,去年11月以來,兩次降息、兩次降準,標志著貨幣放松,這有助于商業銀行發放房貸。只要這兩個驅動因素不發生方向性變化,則一線城市樓市將持續回暖,而二三線城市也會有所跟進。2015年全國樓市出現復蘇,整體強于2014年,已成定局。

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(責任編輯:maomao)
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